Может ли дольщик «выйти из сделки» и вернуть деньги до окончания обозначенных сроков?
Если у дольщика механизмы, позволяющие своевременно определить возникновение у застройщика проблем и как-то повлиять на ситуацию? Ведь вспоминая о проблемах Урбан-Групп, можно отметить, что крах этот (хотя, скорее, крупная афера) не был каким-то одномоментным событием, деньги выводились в течение многих месяцев. И если бы признаки были замечены вовремя, кто знает, может быть, можно было бы спасти часть суммы, предназначенной для продолжения работ.
Собственно, вот что говорит закон: дольщик может рассчитывать на компенсацию, если сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются, но он не может что-то требовать от застройщика, если оговоренный срок еще не наступил, но работы почему-то запаздывают. Означает ли это, что инвесторам строительства остается только дождаться просрочки (на два месяца), и лишь затем добиваться чего-либо? Но если так, то у застройщика есть достаточно много времени, чтобы исчезнуть с деньгами.
Но это не все, что говорит закон по этому поводу. Дольщик может разорвать договор с застройщиком и настаивать на немедленном и полном возврате денег (и получении компенсации) если возникнут обстоятельства, при которых дом не может быть построен и сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки. Или – если работы будут прекращены, приостановлены. Естественно, договор можно разорвать только по решению суда, у которого должны быть на это веские основания. Может ли дольщик предоставить суду какие-то факты? Как доказать, что строительство приостановлено?
В казенном доме
На законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наемного жилья для граждан с невысокими доходами, указал Никита Стасишин. В частности, речь о 217-ФЗ от 21 июля 2014 года. Имеются в виду условия для создания арендных домов — социальных и коммерческих, пояснила президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.
Чистый торг_4
Фото: РИА Новости/Владимир Федоренко
Но сегодня в России есть только единичные примеры таких объектов, указала она. В частности, запущены пять проектов коммерческого найма от «Дом.РФ»: организация выкупила по несколько корпусов в новых ЖК у девелоперов и сдает их в аренду гражданам. В стадии реализации четыре проекта, из которых в 2021 году будут запущены два, сообщили в «Дом.РФ».
Основная проблема создания таких домов не законодательная, а финансовая, подчеркнула Надежда Косарева. Поэтому сегодня разрабатываются программы государственно-частного партнерства для привлечения инвесторов в сегмент, сказала она.
Новые правила
При строительстве многоквартирных домов в России планируется использовать специальные системы воздухообмена против распространения инфекций. Об этом говорится в проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2035 года. Документ разработал Минстрой, по просьбе ведомства свои предложения в него внесли участники рынка. В их числе — ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), «Национальное объединение проектировщиков и изыскателей» (НОПРИЗ) и др. Организации направили проект в новой редакции главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»).
— Предлагается ввести правило по обязательному использованию механической вытяжной вентиляции вместо естественной в новостройках и при реконструкции жилья. Сегодня эта норма носит рекомендательный характер, — сказал «Известиям» зампредседателя комитета по инженерным системам НОСТРОЙ, доцент МГСУ Алексей Бусахин.
Воздушные рамки
Фото: Depositphotos
Естественная система вентиляции представляет собой шахты и вытяжки, в них воздух забирается из квартир и выталкивается наверх через чердачные помещения за счет перепадов давления, рассказал он. Механическая же система предполагает установку вентилятора в чердачном помещении, который вытягивает воздух вверх принудительно, добавил эксперт.
В домах с естественными системами воздухообмен нестабилен: вытяжки в санузлах, ванных и на кухнях зачастую не справляются. Причем хуже всего они работают на верхних этажах, подчеркнул Алексей Бусахин. Также с естественной вентиляцией возникают проблемы в теплое время года: температура в доме и снаружи выравнивается, и пропадает тяговый эффект, отметил партнер бюро Syntaxis Александр Стариков.
Это связано в том числе с установкой пластиковых окон — система работает при условии проветривания квартир через форточки, которых в современных окнах нет. Кроме того, деревянные окна пропускали воздух в помещения через щели, сказал Алексей Бусахин.
— В результате воздух, вместо того чтобы выйти наверх, перетекает между квартирами. Вместе с ним могут переходить запахи, к примеру, табака или приготовленной пищи, а также инфекции, вирусы, грибки, — подчеркнул Алексей Бусахин.
Воздушные рамки
Фото: ТАСС/Донат Сорокин
Практика показывает, что чаще всего в России естественные каналы используют некорректно и сами жители, указал директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Например, ставят на них дополнительные вентиляторы, которые создают повышенное давление, и из-за этого воздух из одной квартиры вытесняется в другую. К такому же эффекту приводит подключение кухонного зонта к вытяжной вентиляции, отметил он.
Из тьмы на свет
Примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать незаконные мигранты, занимающиеся преступной деятельностью, сказал он.
Экспертное сообщество уже неоднократно обсуждало необходимость такого законопроекта, а также что именно в него включить, сказала «Известиям» председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.
Чистый торг_1
Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь
— В законопроект могут включить типовой договор найма (для защиты прав потребителя), создание реестра наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатора — компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя, — сказала эксперт.
Добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе, полагает Ирина Булгакова. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам, добавила она. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов, считает эксперт.
Также, вероятно, в законопроекте появится механизм выявления собственников жилья, которые не подают информацию и не платят налоги, отметила Ирина Булгакова. Например, можно проверять собственников нескольких квартир: живут ли они в них, зарегистрирован ли в них кто-то временно, добавила она.
Для выявления собственников нескольких квартир налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра, отметил Андрей Колочинский. Также можно использовать данные миграционного учета — о временно зарегистрированных иностранных гражданах, которые, вероятно, снимают жилье, добавил он.
— Интересен опыт Сингапура, когда при выстраивании эффективной системы налогообложения потенциальных арендодателей не стали усложнять ее администрированием и созданием агрегаторов, а установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности, — указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Чистый торг_2
Фото: ТАСС/Александр Рюмин
Аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом, напомнил Андрей Колочинский. Согласно последнему, налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%.
Новые правила могут отразиться на стоимости аренды жилья — цена может увеличиться больше, чем на ставку применяемого налога, считает Ильдар Хусаинов. По прогнозу Андрея Колочинского, цены вырастут соразмерно налогу — в пределах 13%.
— Учитывая, что поправки имеют колоссальное воздействие на рынок арендного жилья, то для начала было бы правильно запустить пилотные проекты в нескольких регионах, — отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
По его мнению, стоит связать инициативу с запущенным институтом самозанятых, а также ввести более жесткое правовое регулирование к риелторской деятельности, например, через лицензирование.
Цифровой учет
До конца 2021 года Минстрой внесет в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране. Об этом говорится в плане законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия».
— Законопроект направлен на повышение прозрачности рынка аренды жилой недвижимости, обеспечение защиты прав арендодателей и арендаторов, — сказали «Известиям» в «Дом.РФ».
Мероприятия по развитию рынка арендного жилья включены в паспорт федерального проекта «Жилье», сказал «Известиям» заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. В том числе планируется запуск информационной системы учета договоров найма жилья, указал он. А также обеспечение условий для создания жилищного фонда коммерческого использования путем создания благоприятного налогового режима.
Чистый торг_3
Фото: ТАСС/Александр Рюмин
— Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики, — сказал Никита Стасишин.
По его словам, цифровая платформа может стать основой для всех необходимых сервисов для арендатора и арендодателя, обеспечит безопасность и сохранность инвестиций в арендное жилье, контроль за его доходностью.
Интеграция платформы с системами ФНС России позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из серой зоны, что приведет к росту налоговых поступлений, подчеркнул Никита Стасишин.
По информации источника «Известий», близкого к разработке документа, сейчас текст законопроекта еще не готов — идет разработка и обсуждения. «Известия» направили запрос в ФНС.
Оценка отрасли
Инициатива обязать застройщиков повсеместно устанавливать механическую вытяжную вентиляцию действительно оправданна, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В многоэтажках система естественной вентиляции не всегда эффективна, отметил он.
Ввод обязательной вытяжной вентиляции в многоэтажках — требование времени, считает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. Из-за пластиковых окон в квартирах превышается содержание углекислого газа, что приводит к головным болям, сонливости, повышенной утомляемости, отметил он. Вытяжная вентиляция способна устранить эту проблему, полагает эксперт.
Разница в стоимости систем естественной вентиляции и механической в зависимости от этажности дома может составлять 15–25%, сказал Андрей Колочинский. Застройщик может компенсировать дополнительные затраты за счет получения большей полезной площади и «квадратов» на продажу, отметил он. В отличие от системы естественной вентиляции, для которой требуются большие вентиляционные шахты, «съедающие» квадратные метры, в механической системе можно использовать более компактные трубы, подчеркнул Андрей Колочинский.
Воздушные рамки
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем
Также использование механической вытяжной вентиляции оправдано с точки зрения повышения энергоэффективности домов за счет рекуперации тепла (когда «отработанный» воздух не просто уходит на улицу, а его тепло используют для обогрева здания), сказал Андрей Колочинский. При грамотном подходе система позволяет снизить расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию на 30–40% в годовом цикле, добавил он.
— Повышенное внимание властей к очистке воздуха вполне объяснимо: в период локдауна и после него наблюдается интерес покупателей к этому вопросу. С весны 2020-го мы усилили требования к воздухоочистке в своих проектах, — сказал директор по продукту MR Group Вадим Иванов
Впрочем, без установки дополнительных элементов обеззараживания воздуха механическая вентиляция в полной мере не решит вопрос обеспечения биобезопасности в доме и в каждой квартире, высказал мнение президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Один из наиболее безопасных вариантов — децентрализованные системы вентиляции, когда в каждой квартире установлена независимая система, забирающая воздух с улицы, отметил основатель CLANCY Engineering Джон Марк Кланси.
— Вторым этапом ввода новых правил может стать устройство индивидуального механического притока в квартиры с очисткой и обеззараживанием воздуха, — сказал Алексей Бусахин.
Воздушные рамки
Фото: РИА Новости/Александр Кряжев
Это могут быть дорогостоящие поквартирные приточно-вытяжные механические системы вентиляции или более дешевые установки с рекуперацией тепла, сказали в НОСТРОЙ.
Для полного исключения распространения инфекций необходимо ставить на входе в здание специальные тамбур-шлюзы для дезинфекции входящих — как в больницах, отметил эксперт комиссии по общественному контролю за деятельностью институтов развития ЖКХ и подведомственных организаций Минстроя Николай Кабанов.
«Известия» направили запрос в Минстрой.
…И снова «старые грабли»: дольщики потеряют в любом случае
Собственно, в этом происшествии с Урбан-Групп не случилось решительно ничего нового – стандартный (хотя и очень крупный) застройщик, стандартная схема привлечения средств, стандартные методики контроля его деятельности. И самое главное – использовались стандартные же методики вывода денег.
Казалось бы, ничего особо страшного для дольщиков произойти не может, так или иначе дома должны достроиться и люди получат свои квартиры. Вот только о конкретных сроках дополнительного ожидания в заявлениях ответственных чиновников и в прессе как-то говорить не принято, как и о компенсационных выплатах.
Правда жизни такова, что дольщик может еще два-три года (а то и больше, в зависимости от степени готовности дома на момент банкротства застройщика) оплачивать съемное жилье и своевременно рассчитываться по ипотеке.
Иными словами, из-за продолжительного ожидания (платежей за аренду жилья) конечная стоимость недвижимости вполне может увеличиться вдвое, особенно, если говорить о Москве.
Если, конечно, незадачливый дольщик справится с финансовой нагрузкой, на возникновение которой он не рассчитывал, оформляя ипотеку (а это часто бывает «из последних сил», почти на пределе финансовых возможностей). Если не справится – потеряет деньги, так как права требования на недвижимость отойдут банку, часть их пойдет на погашение ипотеки, часть вернется ипотечнику, но более значительная сумма перейдет в активы банка в виде чистой прибыли после реализации объекта.
Совместимость с предыдущими версиями
Платформа 8.3 поддерживает специальный
режим совместимости информационных баз с предыдущими версиями. Это позволяет
использовать прикладные решения, разработанные на платформе «1С:Предприятие»
версий 8.1 и 8.2, без дополнительной доработки. Режим совместимости позволяет
также сделать при необходимости переход платформы с версии 8.3 до 8.2.
Версия 8.3
платформы доступна пользователям системы «1С:Предприятие 8», заключившим договор
1С:ИТС, а также партнерам фирмы «1С» без дополнительной оплаты.
Все их ругают, но все ими пользуются. Это можно сказать о программных продуктах как Билла Гейтса, так и Бориса Нуралиева. В этой статье мы затронем проблему выбора программы для ведения учета.
Учет по правилам
Прежде чем обсуждать тот или иной программный продукт, необходимо четко понимать его предназначение.
Если вам необходимо вести бухгалтерский (по предписаниям государственных органов) и налоговый учет в строгом соответствии с нашим сложным и порой противоречивым законодательством, то выбор очень прост: «1С:Бухгалтерия» — это наиболее приспособленная в этом отношении программа. Она очень гибкая и позволяет подстраиваться к постоянно изменяющимся требованиям чиновников. Разработчики осуществляют поддержку программы, отслеживают изменения законодательства и оперативно готовят обновления форм отчетности (конечно, и здесь не все идеально). То же самое можно сказать и о программе «1С:Зарплата и Управление персоналом».
Практические задачи
Касательно использования ПП «1С:Предприятие» для решения практических задач — организации торговли, управленческого учета или автоматизации процедур управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), — сложно высказаться спокойным и интеллигентным тоном. Это относится и к большинству конфигураций фирм-франчайзи. Главная беда — безликий и неудобный интерфейс. Стремясь к универсальности программ, разработчики забывают, что их способности отличаются от способностей человека, для которого в конечном итоге и предназначается продукт. Это приводит к увеличению числа ошибок при использовании программ, пугает и, тем самым, отталкивает пользователей от продукта.
Большим плюсом является возможность доработки конфигураций под нужды конкретного предприятия. Естественно, для этого необходимо затратить много сил, времени и средств. Но доработка не решит проблемы, а только их нивелирует.
Ни сколько не собираясь умалять достоинства продуктов «1С:Предприятие», даю конкретное предложение команде разработчиков — не отдавайте на откуп программистам разработку интерфейса программ. Они, конечно ребята хорошие, но их способности отличаются от способностей нормального человека, для которого в конечном итоге и предназначается продукт.
Ну довольно лирики, пусть программные продукты «1С» и не совершенны, как и большинство других, но они достаточно популярны. Уже много лет эти программы используются на сотнях тысяч предприятий и решают поставленные задачи. Существуют миллионы специалистов, так или иначе разбирающихся в ней, готовых вам помочь.
Стоимость
Цены на базовые варианты вполне доступны, однако при постановке более серьезных задач покупателям приходится раскошелиться. В верхнем ценовом сегменте «1С» начинает конкурировать с такими программами как Microsoft Dynamics NAV. Высокие цены в данном случае вполне оправданны — создание хороших программ действительно стоит денег. Увеличению стоимости ПП способствует и модель распространения — между нами говоря, очень и очень эффективная. Эта модель обусловила наличие в каждом городе квалифицированных представителей фирмы «1С», что позволяет пользователям получать оперативную поддержку. Так что, господа руководители малого и среднего бизнеса, пользуйтесь — не гнушайтесь. И спасибо команде «1С».
Выводы
Если Ваша цель — ведение налогового учета, то выбирайте 1С:Предприятие — не пожалеете. Естественно, не нужно экономить на обучении бухгалтеров. Если же Вы хотите видеть полную картину бизнеса, причем, оперативно и удобным способом — готовьтесь дорабатывать программу, или выбирайте другую и тоже дорабатывайте. Дело в том, что нет универсального рецепта автоматизации, каждое предприятие по сути уникально и представляет собой совокупность бизнес-процессов, планов развития и, собственно, желаний руководителя. Выбор платформы для автоматизации дело очень серьезное, которое может сильно повлиять на возможность роста, поэтому советуем воспользоваться услугами профессиональных консультантов, а свою энергию направить на ведение и развитие бизнеса.
Механизмы влияния: инициативная группа и органы контроля
Для того чтобы защитить свои интересы, еще момента начала строительства дольщики должны мониторить проведение работ. Желательно сформировать инициативную группу, которая будет представлять интересы всех соинвесторов, контролируя процесс строительства, направлять застройщику запросы, вести конструктивный диалог, а при возникновении проблем – принимать участие в судебных разбирательствах.
Стоит знать, что уже с 2017 года закон предполагает, что застройщик должен сопровождать проектную декларацию графиком строительства, в котором указываются этапы проведения работ. Этот график необходим для проверки деятельности застройщика контролирующими органами (в Москве этим занимается Москомстройинвест, а в МО – структура Минстроя). В случае выявления нарушений по срокам контролирующий орган направляет заявление в суд, который и принимает решения о штрафах или прочих санкциях, вплоть до инициации процедуры банкротства.
Собственно, именно контролирующие органы являются для дольщика основным инструментом влияния на застройщика, инструментом, способным защитить деньги.
Существуют признаки, позволяющие дольщику понять, что возможно скорое появление каких-либо проблем у застройщика. Главный – приостановка работ на стройплощадке, что можно диагностировать посредством регулярного посещения объектов (застройщик не может в этом отказать, так как возможность наблюдения за ходом работ прописана в законодательстве), установки видеокамер. То есть, если представители инициативной группы дольщиков видят, что этапы строительства, заявленные застройщиком, не соблюдаются, или что работы приостановлены, они могут направить застройщику соответствующие вопросы (разумеется, документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом).
После этого менеджмент компании должен предоставить ответ, на основании которого дольщики планируют дальнейшие действия. А именно: если объяснения причин приостановки строительства не удовлетворяют дольщиков или если руководство воздерживается от общения с дольщиками, необходимо обратиться в орган контроля. Основанием для проверки является ответ на запрос (или его отсутствие), если при проверке будут выявлены нарушения – в суд отправится заявление о санкциях, к которому добавятся заявления остальных дольщиков о разрыве договора.
Пугающий пример: банкротство топового застройщика
Речь идет не только о сравнительно небольших локальных компаниях, которые разоряются по причине не слишком грамотного менеджмента и недостаточной материально-технической базе. Банкротятся даже гиганты федерального масштаба, подтверждением чему является крах Урбан-Групп, менеджмент этой компании в течение последних нескольких месяцев до банкротства активно выводил деньги дольщиков на счета аффилированных компаний. Нарушения были зафиксированы уже после того, как стало известно о том, что компания не может выполнять свои обязательства, инициирована процедура банкротства и назначен временный управляющий.
Вскрылись и методы, с помощью которых выводились со счетов денежные средства, что, кстати, само по себе является занятием весьма непростым, так как уже давно существуют процедуры проверки целевого использования средств, как и органы, ответственные за проведение таких проверок. В частности, деньги отправлялись субподрядным организациям, которые выполняли определенные работы, а застройщик заключал договоры и подписывал сметные документы с весьма завышенными ценами.
В ряде случаев завышение доходило до 70-80% от среднерыночных тарифов.
Конечно, после судебного рассмотрения этих нарушений, инициированного временным управляющим, Арбитражный суд (МО) признал все эти сделки недействительными, однако стоит ли сомневаться в том, что деньги вернуть уже не получится? Скорее всего, эти компании на сегодняшний день просто прекратили свое существование, и решать проблемы будет государство, объекты достраиваются согласно «дорожной карте», разработанной специально для таких случаев. Хотя, представляется более логичным действием властей не разработка карты, а внедрение соответствующих законов и контроль их выполнения.
