Жилищный консультант

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности. Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать. Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

• правоустанавливающий документ;
• правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу. Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения. Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Доверенность на сбор документов

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов. Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях. Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений. В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать. Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него. Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Найдите банк-партнер застройщика

Если у вас нет ни мешка денег, ни связей в строительных компаниях, а есть только желание сэкономить при покупке квартиры, вы наверняка рассматриваете вариант взять квартиру в ипотеку. Что ж, и в таком случае можно сэкономить.

Поищите новостройки, партнёром в строительстве которых выступает какой-нибудь банк. Ипотеку на крупных проектах и так обычно предлагают сразу несколько банков, причём, часто на разных условиях. То есть, даже там можно выбрать что-то, что будет наиболее выгодно вам. Но лучшие предложения, чаще всего, бывают у банков, которые и сами заинтересованы в продажах. Кто знает, может быть, оттолкнувшись от банка, вы найдёте не только выгодное предложение, но и квартиру своей мечты?

Оформление покупки квартиры в новостройке

Схемы покупок жилья в новостройках, как уже отмечалось, в большинстве случаев предполагают приобретение объекта недвижимости на разных этапах строительства многоквартирных домов. Ввиду этого, при изначальном оформлении таких сделок, будущий собственник новостройки получает не саму квартиру, а право требовать ее получения при окончании застройщиком работ.

Покупка жилья в строящемся многоквартирном доме не может быть оформлена договором купли-продажи, поскольку такая сделка может быть заключена только после сдачи здания в эксплуатацию.

Форма документа, в свою очередь, зависит от применяемой схемы покупки жилья, что следует рассмотреть более подробно.

Договор покупки новостройки

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, привлечение частных инвестиций для строительства застройщиками многоквартирных домов допускается путем предоставления права участия в долевом строительстве, путем предоставления членства в ЖСК и путем выпуска и предоставления жилищных сертификатов. С учетом этого определяются виды договоров, путем заключения которых можно купить квартиру в новостройке. Среди них выделяют:

• Договор участия в долевом строительстве. Документ регулируется ст. 4 ФЗ № 214, согласно которой он заключается в письменной форме и предполагает исполнение обязательств по строительству недвижимости и оплате обусловленной цены за это. Безопасность такой схемы покупки новостройки гарантируется обязательной государственной регистрацией сделки, а также наличием залога на случай банкротства застройщика.
• Договор цессии. ДДУ предполагает право дольщика требовать от застройщика передачу квартиры в будущем. Указанные право, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) может быть передано по договору уступки прав любому другому лицу. По нему граждане покупают строящуюся недвижимость не у застройщика, а у инвестора. Такой договор, согласно ст. 11 ФЗ № 214 может заключаться до момента передачи недвижимости и также требует госрегистрации.
• Договор паенакопления в ЖСК. Данный способ приобретения новостроек предполагает создание кооператива будущих жильцов, которые инвестируют в строительство дома путем выплаты оговоренного заранее пая. Подобные схемы отличаются пониженной стоимостью приобретаемой недвижимости, отсутствием обязательной госрегистрации сделок и связанными с этим повышенными рисками для пайщиков.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

• При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
• При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. документы, удостоверяющие личность;
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
4. проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
5. документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. договор, заключенный с застройщиком;
3. паспорт;
4. акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
5. кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
6. документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Покупка новостройки в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», право дольщиков, требовать в будущем получения квартиры, возникшее у них по ДДУ, может быть самостоятельным предметом залога. Это позволяет гражданам, заключающим такие договоры, получать ипотечное кредитование, обеспеченное лишь их правом на получение квартиры.

Ипотека по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае заключения договора кредитования под залог прав требования, ипотека возникает в силу закона, регистрируется вместе с самой сделкой и не требует уплаты госпошлины (абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.11 № 13905/10 ).

Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

Документы от застройщика

Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.

Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.

Ниже приведём перечень:

1. Пакет документов, при учреждении строительной компании
2. Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
3. Информацию о фактическом и юридическом адресе
4. Проектная документация
5. Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
6. Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
7. Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ

С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке

Какие этапы предполагает покупка квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция с расшифровкой каждого этапа представлена ниже, и вы можете с ней ознакомиться:

Оцените возможности своего бюджета

Особое внимание к собственной платежеспособности следует уделить при покупке квартиры в новостройке за счет ипотечных средств. Убедитесь в том, что расходы по кредиту в месяц не будут превышать половины месячного достатка

В противном случае можно попасть в финансовую яму.
Выберите подходящую квартиру. Этот этап уже был рассмотрен ранее. Определите, чего конкретно вы ожидаете от своего будущего жилья и вложите в него свои средства.
Подготовьте пакет документов. Проверьте не только список подготовленных бумаг, но и правильность их оформления как с юридической, так и грамматической точки зрения. От этого этапа будет зависеть много – от одобрения по ипотеке до шансов успешной постановки собственности на регистрационный учет. Уделите этому особое внимание.
Заключите сделку. На этом этапе подписывается договор купли-продажи и производится оплата покупки – перечисление средств на счет продавца.
Зарегистрируйте собственность. Здесь потребуется собрать документы, составить заявление, оплатить пошлину, дождаться результатов проверки и в случае одобрения – получить свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру.

Выше описана стандартная процедура приобретения недвижимости в новостройке. Ниже будут рассмотрены отдельные случаи покупки нового жилья, при которых некоторые пункты указанного выше порядка действий будут несколько изменяться либо дополняться.

В ипотеку

Основные отличия при покупке квартиры в новостройке в ипотеку заключаются в следующем:

• необходимость составления кредитного договора и получения разрешения от банка;
• выбор объекта недвижимости после получения одобрения банка;
• необходимость объективной оценки жилья и предоставления сертификата в банк;
• обязательное в большинстве случаев страхование.

Также при покупке жилья в ипотеку потребуется расширенный пакет документов, в число которых должны входить бумаги, подтверждающие хорошую платежеспособность заемщика.

По переуступке

Оформление покупки квартиры в новостройке по переуступке прав требований – довольно редкий процесс, отличающийся различными сложностями.

Так, права по такому договору переходят к новому собственнику квартиры в объеме, равному тому, в котором они принадлежали предыдущему владельцу недвижимости.

Также переуступка осуществляется строго после оплаты стоимости, указанной в договоре, либо одновременно в процессе перевода долга определенного размера к новому владельцу.

Обязательно требуется согласие застройщика.

У собственника

Покупка квартиры в новостройке у собственника ничем не отличается от стандартного случая, описанного в общем примере.

Здесь также необходимо:

• составить и подписать договор купли-продажи;
• передать продавцу указанную в договоре сумму денег;
• отправить определенный пакет документов в ЕГРН для регистрации права собственности на купленное жилье.

У подрядчика

Достоинства покупки квартиры у подрядчика – более низкие цены и возможность найти отличный вариант по доступной стоимости.

Суть состоит в том, что:

• застройщик за неимением средств на строительные материалы или по любым другим причинам продает построенные квартиры по низкой цене подрядчикам;
• те, в свою очередь, получают права на собственность и распоряжаются ими в своих целях, в число которых чаще всего входит перепродажа по низкой стоимости.

При покупке квартиры у подрядчика необходимо очень внимательно проверять все его документы, и особое внимание уделить бумагам, подтверждающим право подрядчика осуществлять продажу квартиры от собственного имени

На стадии котлована

Люди, которые вкладывают свои деньги в жилье на первых этапах строительства, имеют возможность сэкономить до 30% на покупке квартиры.

Это связано с низкими ценами на квартиры в новостройках на стадии котлована.

В этом случае выгоду имеют обе стороны:

• покупатель получает возможность сэкономить до трети цены;
• застройщик – возможность привлечения не кредитных средств на строительство объекта недвижимости.

При покупке квартиры на стадии котлована рекомендуется пойти по пути договора долевого участия.

В этом отношении государство уже давно установило нормы, которых должны придерживаться обе стороны договора, в связи с чем мошенничество в этой сфере практически полностью исключено.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

  О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру

Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.. В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Проверка земли и здания под будущий дом

Внимание! У застройщика обязательно должно быть право на землю, на которой проводится стройка. Иначе вполне возможно, что функциональное назначение данного земельного участка может оказаться совсем иным, например, под строительство офиса.. И под это назначение участок мог быть выделен десятки лет назад, за годы требования рынка сменились, и застройщик решил возводить новостройку

И под это назначение участок мог быть выделен десятки лет назад, за годы требования рынка сменились, и застройщик решил возводить новостройку.

Местная администрация к этому времени просто не провела заседание о смене назначения земляного участка, и пока это решение не будет принято, покупатели попросту не смогут въехать в даже уже достроенный жилой дом. Поэтому проверка права на землю застройщика является обязательной для каждого покупателя.

То же касается и право застройщика на постройку здания. Кроме того, нужно проверять и само здание во время постройки. Например, если нужный этаж еще не был построен, его качество можно будет оценить по состоянию подъезда и нижних этажей: качество стен, труб, ступеней или их покраске скажет об отношении застройщика к постройке.

Если все было сделано «лишь бы как», то можно быть уверенным, что и все остальные этажи, и квартиры будут достроены с таким же отношением. Мнение об постройке желательно узнать от будущих соседей, вложивших, или планирующих вложить в новостройку свои средства.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

У кого лучше покупать квартиру: у риэлтора или застройщика?

Покупателям жилья в новостройке предоставляется два варианта: приобретение квартиры у застройщика либо через риэлтора. При выборе подходящего направления стоит учитывать выгодность сделки и ее удобство.

Преимущества покупки через риэлтора следующие:

• Некоторые квартиры можно приобрести только через риэлтора, так как компания-застройщик не имеет собственного отдела продаж.
• Сделка с риэлтором может быть выгодна в финансовом плане. Такое возможно, если посреднику предоставлены полномочия на реализацию недвижимости от конкретного застройщика. Последний обеспечивает риэлтору комиссионные, потому покупатель не тратит деньги на агента.
• К риэлтору следует обращаться, если помимо покупки новой квартиры требуется продажа другого жилья. В таком случае профессиональная помощь необходима для поиска оптимального варианта.
• Анализ рынка. Покупателю достаточно оговорить необходимые параметры, а подбирать по ним соответствующее жилье будет риэлтор. Это экономит много времени и сил.

Покупатель может взаимодействовать только с застройщиком. Преимущества такого варианта следующие:

• Долевое строительство. Такой вариант требует заключения особого договора непосредственно с застройщиком и позволяет сэкономить.
• Возможности бронирования квартиры. Эту услугу может предоставить только застройщик. Возможность брони привлекательна, если покупатель еще не набрал нужную сумму либо продает старое жилье.
• Квартира в ипотеку. Если жилье планируется приобрести таким способом, то стоит учесть, что многие застройщики сотрудничают с банками, предоставляющими кредит на строительство. Покупатель в таком случае может получить более выгодные условия кредитования. Подробнее о том, как взять ипотечный кредит – читать тут.
• Только застройщик может подробно рассказать о конкретном доме или квартире. Далеко не каждый риэлтор знает использованные для строительства технологии, материалы и прочие важные моменты.

Выбор сотрудничества напрямую с застройщиком или через риэлтора индивидуален. Необходимо ориентироваться на собственные предпочтения и нужды.

Риски покупки квартиры в новостройке

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет

Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать

Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.