Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Как выбрать застройщика?

Правильный выбор застройщика – лучший и единственный эффективный способ минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Выбирать конкретную строительную организацию (обязательно должна быть юридическим лицом) необходимо только после тщательной проверки документов и всей необходимой информации, в том числе и отзывов от реальных покупателей.

Что проверять?

Перед тем, как принять окончательное решение о выборе застройщика, выполните следующие действия:

После проверки указанных выше моментов еще раз хорошо подумайте и взвесьте свое решение, чтобы в дальнейшем не пожалеть о сделанном выборе в пользу определенного застройщика.

Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.. Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону

Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

• документ, устанавливающий право собственности,
• кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
• технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

Условия для оформления

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

• Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
• Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

• Подписание передаточного акта, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства в местной Администрации.
• Получение в данном Департаменте разрешения на введение вновь построенного объекта в эксплуатацию. Именно после произведения этого действия считается, что дом сдан и полностью пригоден для проживания.
• Постановка жилого дома в организации Росреестра на кадастровый учет.
• Присвоение дому своего отдельного почтового адреса.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

• Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
• Договор уступки права требования (цессии);
• Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
• Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

• Нужно убедиться в реальности существования договоров.
• По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
• Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
• После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
• Наличие разрешения на строительство.
• Правильно оформленный участок.
• Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

• Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
• Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
• Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
• Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
• «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
• Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

• четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
• сроки выполнения работ и сдачи дома;
• цена договора;
• порядок и форма оплаты;
• срок гарантий на объект;
• описание непредвиденных обстоятельств;
• список документации, необходимой для проведения строительства;
• срок действия этого договора;
• реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Получение налогового вычета

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

• Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
• Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
• Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
• Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.

Как купить новостройку в ипотеку от застройщика

Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру. В настоящее время выбор достаточно велик.

Но выбирать нужно не только саму квартиру, но и общую инфраструктуру

Поэтому внимание нужно заострять на следующих моментах:

1. Планировка квартиры.
2. Качество используемых материалов, заявленных в проектной декларации.
3. Оцените, подходит ли вам место расположения будущего жилья и его инфраструктура, это наличие школы, магазинов, парковок, лесопарковых зон, транспортных развязок, маршрутов общегородского транспорта и т. п.
4. Немаловажную роль играет стоимость недвижимости, здесь может помочь сравнительный анализ.

Если все необходимые факторы удовлетворяют требованиям покупателя, то можно начинать проверять строительную организацию, которая занимается строительством.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку, дело очень серьёзное. Неоправданный риск допускать нельзя, поэтому к выбору застройщика нужно отнестись очень ответственно.

Этапы покупки квартиры

При самостоятельной покупке квартиры нужно придерживаться следующего пошагового алгоритма, который поможет вам сберечь деньги и нервы, минимизировать риски и ошибки.

1 Этап. Определиться с характеристиками квартиры. Для начала нужно точно знать, какое жилье интересует, его местонахождение, первичное или вторичное.

2 Этап. Рассчитать бюджет, который готовы использовать на приобретение квартиры. Тут нужно понимать, что в центральном районе города жилплощадь дороже, чем в отдаленном, т.е. цена однокомнатной квартиры в центре может быть равна двухкомнатной на окраине. Далеко не всегда покупатель рассчитывает на свои сбережения, поэтому есть несколько вариантов привлечения заемных средств. Их тоже нужно оценивать трезво.

Понятно, что покупатель всегда стремится сэкономить, и новички могут попадаться на такие объявления-утки. Суть такого способа привлечения покупателя заключается в том, что риэлторы размещают объявления с заведомо низкой ценой объекта. Клюнувший на такой анонс человек звонит и ему говорят, что квартира продана, но есть еще одно интересное предложение, но цена на него уже выше.

3 Этап. Выбрать способ покупки. Вариантов расплатиться с продавцом за квартиру достаточно много и каждый покупатель может выбрать наиболее подходящий для себя. Это:

• наличный расчет путем передачи всех денежных средств сразу;
• безналичный расчет с помощью банковской ячейки;
• безналичный расчет с помощью депозита нотариуса — это счет для перевода средств, обеспечивающий безопасность расчетов с продавцом. Средства с депозита будут переведены продавцу после того, как право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. При этом денежное обязательство покупателя считается исполненным с момента внесения средств на депозит нотариуса.
• с привлечением ипотечных средств – наиболее популярный способ покупки квартиры. Банки активно продвигают ипотечные программы, позволяющие людям со стабильным доходом получить возможность жить в своей квартире, отдавая банку в течение длительного времени взятые в долг средства;
• некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке в рассрочку, при этом она может составлять до 24 месяцев. Этот способ удобен тем, у кого есть средства на первоначальный взнос (чаще всего это половина всей стоимости жилья) и стабильный высокий доход;
• за средства материнского капитала, которым активно пользуются молодые семьи для улучшения жилищных условий.

4 Этап.Подыскать несколько наиболее заинтересовавших вариантов. Обязательно нужно выбирать из нескольких, чтобы просмотреть и оценить состояние квартир, насколько спокойны районы, в целом определиться с тем, где комфортнее и удобнее впоследствии проживать. Здесь же нужно уточнить у продавца, кто собственник, кто прописан на жилплощади, есть ли задолженность.

5 Этап.Определившись с тем жильем, которое наиболее подходит, следует приступить к переговорам с продавцом по поводу цены. Здесь же нужно сразу уточнить, кто будет оплачивать оформление документов, а также сроки, в которые жилье будет освобождено.

6 Этап.Оформление сделки. Его можно разделить на 3 важных блока.

Покупатель должен тщательно проверить документы о собственности

Обратите внимание на обременения, которые не позволят зарегистрировать ее и полноценно распоряжаться.
Если с документами все хорошо, то можно приступать к оформлению договора, который подписывается обеими сторонами. Здесь нужно оговорить все нюансы, касающиеся адреса квартиры, стоимости, способа передачи денег и даты передачи квартиры новому собственнику

Предварительно может быть составлен договор с передачей задатка. Договор купли-продажи передается на регистрацию в МФЦ.
После заключения договора квартира вновь осматривается и составляется акт приема-передачи. После его подписания покупатель может занимать жилье.

Договор купли-продажи между физическими лицами —

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи —

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке

Какие этапы предполагает покупка квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция с расшифровкой каждого этапа представлена ниже, и вы можете с ней ознакомиться:

Оцените возможности своего бюджета

Особое внимание к собственной платежеспособности следует уделить при покупке квартиры в новостройке за счет ипотечных средств. Убедитесь в том, что расходы по кредиту в месяц не будут превышать половины месячного достатка

В противном случае можно попасть в финансовую яму.
Выберите подходящую квартиру. Этот этап уже был рассмотрен ранее. Определите, чего конкретно вы ожидаете от своего будущего жилья и вложите в него свои средства.
Подготовьте пакет документов. Проверьте не только список подготовленных бумаг, но и правильность их оформления как с юридической, так и грамматической точки зрения. От этого этапа будет зависеть много – от одобрения по ипотеке до шансов успешной постановки собственности на регистрационный учет. Уделите этому особое внимание.
Заключите сделку. На этом этапе подписывается договор купли-продажи и производится оплата покупки – перечисление средств на счет продавца.
Зарегистрируйте собственность. Здесь потребуется собрать документы, составить заявление, оплатить пошлину, дождаться результатов проверки и в случае одобрения – получить свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру.

Выше описана стандартная процедура приобретения недвижимости в новостройке. Ниже будут рассмотрены отдельные случаи покупки нового жилья, при которых некоторые пункты указанного выше порядка действий будут несколько изменяться либо дополняться.

В ипотеку

Основные отличия при покупке квартиры в новостройке в ипотеку заключаются в следующем:

• необходимость составления кредитного договора и получения разрешения от банка;
• выбор объекта недвижимости после получения одобрения банка;
• необходимость объективной оценки жилья и предоставления сертификата в банк;
• обязательное в большинстве случаев страхование.

Также при покупке жилья в ипотеку потребуется расширенный пакет документов, в число которых должны входить бумаги, подтверждающие хорошую платежеспособность заемщика.

По переуступке

Оформление покупки квартиры в новостройке по переуступке прав требований – довольно редкий процесс, отличающийся различными сложностями.

Так, права по такому договору переходят к новому собственнику квартиры в объеме, равному тому, в котором они принадлежали предыдущему владельцу недвижимости.

Также переуступка осуществляется строго после оплаты стоимости, указанной в договоре, либо одновременно в процессе перевода долга определенного размера к новому владельцу.

Обязательно требуется согласие застройщика.

У собственника

Покупка квартиры в новостройке у собственника ничем не отличается от стандартного случая, описанного в общем примере.

Здесь также необходимо:

• составить и подписать договор купли-продажи;
• передать продавцу указанную в договоре сумму денег;
• отправить определенный пакет документов в ЕГРН для регистрации права собственности на купленное жилье.

У подрядчика

Достоинства покупки квартиры у подрядчика – более низкие цены и возможность найти отличный вариант по доступной стоимости.

Суть состоит в том, что:

• застройщик за неимением средств на строительные материалы или по любым другим причинам продает построенные квартиры по низкой цене подрядчикам;
• те, в свою очередь, получают права на собственность и распоряжаются ими в своих целях, в число которых чаще всего входит перепродажа по низкой стоимости.

При покупке квартиры у подрядчика необходимо очень внимательно проверять все его документы, и особое внимание уделить бумагам, подтверждающим право подрядчика осуществлять продажу квартиры от собственного имени

На стадии котлована

Люди, которые вкладывают свои деньги в жилье на первых этапах строительства, имеют возможность сэкономить до 30% на покупке квартиры.

Это связано с низкими ценами на квартиры в новостройках на стадии котлована.

В этом случае выгоду имеют обе стороны:

• покупатель получает возможность сэкономить до трети цены;
• застройщик – возможность привлечения не кредитных средств на строительство объекта недвижимости.

При покупке квартиры на стадии котлована рекомендуется пойти по пути договора долевого участия.

В этом отношении государство уже давно установило нормы, которых должны придерживаться обе стороны договора, в связи с чем мошенничество в этой сфере практически полностью исключено.

Оформление покупки квартиры в новостройке

Схемы покупок жилья в новостройках, как уже отмечалось, в большинстве случаев предполагают приобретение объекта недвижимости на разных этапах строительства многоквартирных домов. Ввиду этого, при изначальном оформлении таких сделок, будущий собственник новостройки получает не саму квартиру, а право требовать ее получения при окончании застройщиком работ.

Покупка жилья в строящемся многоквартирном доме не может быть оформлена договором купли-продажи, поскольку такая сделка может быть заключена только после сдачи здания в эксплуатацию.

Форма документа, в свою очередь, зависит от применяемой схемы покупки жилья, что следует рассмотреть более подробно.

Договор покупки новостройки

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, привлечение частных инвестиций для строительства застройщиками многоквартирных домов допускается путем предоставления права участия в долевом строительстве, путем предоставления членства в ЖСК и путем выпуска и предоставления жилищных сертификатов. С учетом этого определяются виды договоров, путем заключения которых можно купить квартиру в новостройке. Среди них выделяют:

• Договор участия в долевом строительстве. Документ регулируется ст. 4 ФЗ № 214, согласно которой он заключается в письменной форме и предполагает исполнение обязательств по строительству недвижимости и оплате обусловленной цены за это. Безопасность такой схемы покупки новостройки гарантируется обязательной государственной регистрацией сделки, а также наличием залога на случай банкротства застройщика.
• Договор цессии. ДДУ предполагает право дольщика требовать от застройщика передачу квартиры в будущем. Указанные право, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) может быть передано по договору уступки прав любому другому лицу. По нему граждане покупают строящуюся недвижимость не у застройщика, а у инвестора. Такой договор, согласно ст. 11 ФЗ № 214 может заключаться до момента передачи недвижимости и также требует госрегистрации.
• Договор паенакопления в ЖСК. Данный способ приобретения новостроек предполагает создание кооператива будущих жильцов, которые инвестируют в строительство дома путем выплаты оговоренного заранее пая. Подобные схемы отличаются пониженной стоимостью приобретаемой недвижимости, отсутствием обязательной госрегистрации сделок и связанными с этим повышенными рисками для пайщиков.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

• При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
• При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. документы, удостоверяющие личность;
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
4. проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
5. документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. договор, заключенный с застройщиком;
3. паспорт;
4. акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
5. кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
6. документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Покупка новостройки в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», право дольщиков, требовать в будущем получения квартиры, возникшее у них по ДДУ, может быть самостоятельным предметом залога. Это позволяет гражданам, заключающим такие договоры, получать ипотечное кредитование, обеспеченное лишь их правом на получение квартиры.

Ипотека по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае заключения договора кредитования под залог прав требования, ипотека возникает в силу закона, регистрируется вместе с самой сделкой и не требует уплаты госпошлины (абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.11 № 13905/10 ).

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки

Пристального внимания требуют следующие нюансы:

1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

1. проверить наличие документации;
2. стабильность компании, участвующей в сделке;
3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
4. убедиться в соответствии площадей техплану;
5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: 8 (800) 350-29-87 просто кликните для звонка

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится. Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Какие существуют риски?

Наряду с вышеуказанными преимуществами приобретения жилья в новостройках, такие сделки сопряжены с некоторыми рисками, чем собственно и обусловлена пониженная цена на недвижимость, находящуюся на той или иной стадии строительства.

Так, самым основным риском является то, что по договору долевого участия в строительстве дольщик получает не жилье, а лишь право требовать его по окончании проводимых работ.

На данном этапе объект определен только документально, что не позволяет сполна оценить потребительские свойства покупаемой недвижимости на момент внесения требуемой суммы.

Кроме того, можно выделить другие, связанные с таким положением дел, основные риски покупателей:

• Банкротство застройщиков. Приобретая квартиру в новостройке по договорам участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) или через жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), покупатели могут столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика. Несмотря на обеспечение обязательств залогом и преимущество удовлетворения требований дольщиков и пайщиков при банкротстве, они рискуют остаться без своих денег и без жилья.
• Несоблюдение сроков сдачи. Компании-застройщики, не соблюдая сроки передачи жилья инвесторам, предлагают покупателям внести изменения в изначально заключенный договор, руководствуясь ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Покупатель же, в свою очередь, не соглашаясь на такие изменения, имеет право на получение неустойки, размер которой зависит от сроков просрочки.
• Несоответствие проектной документации. Не менее распространенным является риск получения квартиры в новостройке, площадь которой будет меньше/больше той, которая будет изначально оговорена. В случаях, когда такие расхождения будут увеличивать размеры жилья, застройщик может через суд обязать осуществить доплату, пропорционально размерам. Если купленная новостройка имеет меньшие размеры, на уменьшение цены имеет право уже покупатель.

Нулевой этап или этап «на котловане»

Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир. 

️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.

Нулевой этап строительства, так называемый на котловане, считается самым выгодным для покупки с точки зрения цены. Несомненным преимуществом этой стадии является и большой выбор квартир, ведь у застройщика в наличии еще практически весь пул.

Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д. 

Как выбрать застройщика

Критерии, которые необходимо использовать при выборе застройщика, довольно разнообразны.

Для удобства их нужно перечислить:

1. Репутация строительной компании.
2. Входит ли она в состав СРО (саморегулирующая организация), без этого условия, строители не могут осуществлять работы по возведению многоквартирных домов.
3. За какое время строители обязуются сдать дом в эксплуатацию, если сроки очень затянуты, то не стоит связываться с такими организациями.
4. Не возникало ли проблем у застройщика при проведении строительства предыдущих объектов.
5. На каком основании принадлежит право пользования земельным участком, отведённым под строительство, этот пункт очень важен для проверки, потому что потом, могут выясниться неприятные обстоятельства, на основании которых, по решению суда, дом вообще могут обязать снести.
6. С какими банками работает застройщик, для предоставления желающим возможности приобретения жилья в кредит, покупка квартиры в новостройке в ипотеку, возможна только с одобрения кредитной организации.
7. Наличие всей необходимой разрешительной документации.

Условия приобретения

При покупке следует соблюдать несколько условий:

1. Обычно банк требует у будущего заемщика, чтобы он обращался только к тем строительным фирмам, с которыми у кредитной организации есть договоренность. Банк тоже рискует, выдавая ипотеку на покупку квартиры у застройщика, который заморозит строительство, а заемщик потом через суд откажется от кредитования. Банк заключает договор только с определенными надежными компаниями.
2. Как уже было сказано, покупать недвижимость лучше, когда строительство уже почти завершено.
3. Заемщик должен быть готов к тому, что ему придется внести солидный залог на покупку жилья — в виде денежных средств или предоставить в залог имущество: автомобиль или другую квартиру.
4. Срок ипотеки не начисляется меньше, чем на 1 год. Заемщик должен быть гражданином РФ.
5. У гражданина должна быть постоянная работа, чтобы он мог вовремя погашать задолженность перед банком.
6. Каждый банк может дополнительно выдвинуть свои условия, с которыми нужно ознакомиться заранее.

Оценка

Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.

Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.

Без первоначального взноса

Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.

Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.

Проверка многоквартирного дома

Способы проверки объекта:

1. Недостаточно проверять застройщика по его официальному сайту. Нужно искать отзывы о строительной компании. Но отрицательные отзывы могут оставлять конкуренты, а положительные нередко «рисует» сама фирма.
2. Обращение в банк поможет получить достоверные сведения о строящемся дома. Банк, выдавая ипотеку, сам тщательно проверяет застройщика и его объекты. Кредитная организация выдаст ипотеку только тогда, когда убедится, что с компанией все в порядке.
3. Проверить документы строительной фирмы на предмет юридической чистоты помогут квалифицированные юристы.
4. Также нужно уточнить, передана ли квартира на баланс управляющей организации, проведена ли процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей компании по всем правилам и проверкам. Если такая процедура состоялась, нужно изучить акт приемки.
5. Есть ли необходимые коммуникации, подвели ли к дому воду, запустили ли систему отопления, составили ли договоры с городским водоканалом.
6. Заемщику следует узнать, есть ли у него какие-либо льготы, имеет ли он право на участие в государственных программах, субсидирующих на покупку квартиры. Если есть такое право на покупку с господдержкой, об этом нужно оповестить банк и застройщика.

Рассмотрим, с чего начать покупку.