Инвестиции в строительство жилья

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность). 

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям. 

Виды коммерческих площадок

Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.

Коммерческие помещения

Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.

Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль. Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.

Офисные помещения

В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов. Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость. Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.

Кафе, рестораны

Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.

Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории). 

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов. 

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Лучше покупать недвижимость небольшой площади

Современный частный российский инвестор, в среднем, инвестирует в квадратные метры от 2 до 50 млн рублей, в итоге зарабатывая на перепродаже купленной недвижимости или стабильном рентном доходе. В большинстве случаев такие инвесторы оплачивают покупку целиком или недостающую сумму берут в ипотеку, что случается реже. Таких инвесторов в сфере недвижимости около 80%.

Хотя в коммерческой недвижимости площади выбор помещений существенно больше. Несмотря на сложности с парковкой по-прежнему высок спрос на сегмент стрит-ретейла. Также многие инвесторы предпочитают вкладывать средства в офисы небольшой площади, которые в кризис пользуются большим спросом среди арендаторов.

По данным агентств и аналитиков, большинство сделок среди профессиональных инвесторов в 2019 году пришлось на покупку офисов небольшого размера или площадей в бизнес-центрах столицы, остальные деньги направлялись на приобретение новостроек и стрит-ретейла.

На что нужно обращать внимание, при выборе участка для покупки?

После принятия решения стать инвестором на земельном рынке, важно найти хорошее предложение. Практика показывает, что самые очевидные предложения — обычно, самые невыгодные

Здесь важно иметь опыт, трезво оценить все за и против (что в общем-то и есть задача нашего интернет-портала).

Огромное количество вариантов для покупки земли в Московской обл. доступно на сайтах риэлторских и строительных компаний. Но имейте в виду, что информация на них преимущественно рекламного характера, призвана приукрашивать достоинства «товара». Только эксперт знает точное положение дел на рынке недвижимости, где и какие участки лучше продаются, их ликвидность и реальную стоимость. Поэтому нельзя экономить на его услугах.

После того, как подходящий участок найден, главное — собрать о нем максимально полную информацию, иначе капиталовложение может стать рискованным:

Удостоверьтесь в подлинности документов и в их правовом статусе

Не находится ли участок в бессрочной аренде, отчуждении или под арестом;
Не является ли природоохранным объектом;
Необходимо оценить транспортную доступность;
Важно оценить потенциал спроса на участок, кто его целевая категория — люди, покупающие для отдыха или как альтернативу московскому жилью.. Если учесть все факторы и подойти к вопросу грамотно, то доходность этой инвестиции будет не меньше банковского депозита

Если учесть все факторы и подойти к вопросу грамотно, то доходность этой инвестиции будет не меньше банковского депозита.

Практические советы по инвестированию в недвижимость

Определение состояния рынка

Прежде всего, вам необходимо точно определить состояние рынка недвижимого имущества, куда вы собираетесь вложить свои накопления. Так, он может находиться на стадии активного роста, спада или же томительного ожидания, когда мнения авторитетных риелторов о дальнейшем движении тренда расходятся.

Если вы решите просмотреть график динамики роста и цен на недвижимость интересующего вас города или же целой области, то заметите, насколько сильно он может изменяться в течение всего нескольких лет. Благо, подобная информация в достаточном количестве находится в свободном доступе в интернете и не только.

Здесь следует выделить основную закономерность – когда цены на жилье находятся на минимальном уровне, то следует приобретать интересующий вас объект. Позже, когда его стоимость вырастет, недвижимость следует продавать. В течение всего это времени и, если захотите, в будущем можно сдавать его в аренду. Но подробнее об этом будет рассказано далее.

Период времени инвестирования в недвижимость

Следует понимать, что вложение в недвижимое имущество следует относить к долгосрочным инвестициям сроком от 1–3 лет. Причем часто такую деятельность можно назвать спекуляцией, которая возможна лишь при растущем тренде.

Если же вы решаете приобрести жилье на первичном рынке, то есть только что построенное или же находящееся на определенной стадии возведения, то срок сдачи дома в аренду может существенно задержаться. Конечно, это будет дешевле, чем покупка уже обжитой квартиры (вторичный рынок) в давно построенном доме. Но следует понимать, что полноценный ремонт и обустройство квартир в новостройках могут затянуться до 1–2 лет.

И даже если вы все это сделаете раньше остальных владельцев соседних квартир, потенциальные арендодатели вряд ли сильно заинтересуются вашим предложением до окончания полного окончания ремонта всего здания. То есть срок окупаемости вашего инвестирования в недвижимость в данном случае может затянуться.

Как вы понимаете, приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, но и срок окупаемости вашего вклада уже существенно сократится.

Желаемый доход

Конечно, в данном случае все будет зависеть от конкретного города и состояния рынка. Но рассчитать приблизительный доход от будущего приобретения недвижимого имущества вполне возможно уже сейчас. Сначала вам следует узнать среднюю стоимость квартиры или дома в интересующем вас районе или же в целом городе.

Информацию о стоимости аренды жилья можно найти в местных газетах, а также на специализированных сайтах. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи вашего потенциального приобретения в аренду, и вы поймете, на какие дивиденды можно рассчитывать в будущем. Это касается не только жилой площади, но и различных офисов, гаражей и прочего.

Время для работы с инвестированием в недвижимость

Среди многих людей широко распространено мнение, что достаточно создать себе источники пассивного дохода и можно всю оставшуюся жизнь ничего не делать. Однако это далеко не так. Если рассматривать вложения в недвижимость, то в большинстве случаев вам придется потратить массу сил, времени и средств на ремонт, должное обустройство жилой площади, покупку различного оборудования и необходимой техники.

Но и это еще далеко не все. В дальнейшем вам придется постоянно управлять вашими объектами вложения, следить за их состоянием, а также регулярно общаться с арендодателями, риелторами и различными службами.

Также будут наблюдаться ощутимые отличия в зависимости от того, в какой сегмент рынка вы вкладываетесь. Затраты денежных средств, времени и усилий владельца жилой квартиры, рабочего офиса, магазина, земельного участка и жилья, которое посуточно сдается в аренду, будут весьма сильно различаться.

Сумма вложений

Конечно, конкретную сумму для будущих вложений в недвижимое имущество вы определяете самостоятельно. И уже исходя из ее величины определяется конкретный ценовой уровень, местоположение и сам сегмент рынка.

Здесь стоит отметить, что рынок недвижимости далеко не ограничивается одной лишь жилплощадью. Кроме квартиры и дома, вы можете приобрести складское помещение, земельный участок, автомобильный гараж или рабочий офис. С каким из этих объектов вы желаете работать в будущем? Возможно, какой-либо из сегментов рынка вам знаком больше, чем остальные?

Доходность, ликвидность, простота управления активами

Существуют несколько способов сохранения и приумножения личных средств, но только два из них регулярно применяются на практике: покупка недвижимости и хранение сбережений на депозите в банке. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы, и все их необходимо тщательно взвесить, прежде чем принимать решение в ту или иную пользу.

Вот два основных критерия, на которые можно ориентироваться: доходность и простота управления. С одной стороны, банковские вклады являются достаточно надежным вложением средств. Однако на сегодняшний день конвертировать рубли в валюту после последних скачков уже поздно, а текущая ставка по рублевым вкладам не так высока, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

А вот инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются одними из самых выгодных. В перспективе они могут принести хорошую прибыль.

Но есть одна загвоздка: управлять таким вложением весьма непросто. Если при изменении банковских ставок достаточно открыть счет в другой организации и перевести туда средства, то в случае с покупкой квартиры отказаться от своего выбора так просто не получится.

Это единовременное вложение, и все нюансы по нему нужно заранее просчитать. Тем не менее, несмотря на некоторые сложности, большинство россиян в условиях коронакризиса все чаще делают свой выбор в пользу недвижимости, а не депозитов.

«В конце марта, когда президент в своем обращении к россиянам заявил о введении налога на доходы по депозитам на сумму более 1 млн руб., вкладчики ринулись в банки снимать средства. В итоге за март и апрель люди вывели более 1 трлн руб. Несложно догадаться, что значительная часть этих средств перетекла на рынок недвижимости»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Чтобы квартира оправдала себя, необходимо минимизировать все существующие риски. Для этого нужно, в первую очередь, правильно определиться с объектом инвестирования и выбрать:

— уже готовое жилье;

— квартиру на этапе строительства.

В первом случае потенциальная доходность намного снизится, но зато и рисков не будет никаких. Готовое жилье выгоднее приобретать, если главная цель – сдавать квартиру в аренду и получать от этого пассивный доход. Тогда вложения сразу начнут окупать себя. Если же купить квартиру в строящемся доме, то потом можно перепродать ее по более выгодной цене. В зависимости от индивидуальных особенностей и преимуществ ЖК доходность составит 20-50% с момента начала строительства и до даты ввода его в эксплуатацию.

Так, на начальной стадии строительства ЖК комфорт-класса «Гоголь парк» в Люберцах (неподалеку от станции метро «Лухмановская») стоимость жилья начиналась от 1,9 млн рублей за 25-метровую студию. Сегодня, когда первый из двух корпусов находится в высокой степени готовности, а сдача намечена на конец текущего года, минимальная стоимость предложения составляет уже 3,5 млн рублей.

При покупке жилья на стадии строительства следует:

— заранее оценить структуру спроса и отобрать наиболее выгодные и перспективные локации;

— сравнить существенные характеристики комплексов, включая транспортную доступность и наличие инфраструктуры;

— обратить внимание на наиболее ликвидные квартиры и планировочные решения (к ним относятся студии, однушки и небольшие двушки, а также квартиры евроформата, где кухня объединена с гостиной);

— тщательно изучить историю и репутацию застройщика.

Самые удачные комплексы располагаются в локациях с развитой транспортной сетью, недалеко от станций метро или ж/д-платформ, рассказывает Игорь Сибренков. Они реализуются в соответствии с яркой концепцией, по индивидуальному архитектурному проекту, и имеют необходимый набор собственной социальной и коммерческой инфраструктуры (особенно если это проект комплексного освоения территории). Если речь идет об отдельно стоящем доме, то для него также очень важна близость к соцобъектам.

«Ситуация с банковскими депозитами такова: ставки на рублевые вклады снижаются и, как правило, не превышают 4-5% годовых, курс рубля нестабилен, на прибыль от вкладов теперь придется платить налог. Все это негативным образом сказывается на их инвестиционной привлекательности. Из плюсов банковских вкладов – простота в управлении и гарантии государства на возврат средства по вкладам до 1,4 млн руб. Если сумма, которой располагает инвестор, больше указанной цифры, то ему придется раскладывать ее по разным банкам»

Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group

Куда вкладывать?

Популярность этих направлений объясняется так же большим количеством водоемов и лесных массивов. Земля в таких природных зонах — это всегда прибыльно. Цены на нее падают редко, а при возведении коттеджного поселка стоимость вырастет многократно:

• Если ставить на природное окружение и ландшафт, то стоит рассмотреть участки рядом с Пятницким шоссе;
• Когда акцент делается на близость к Москве, то идеальным вариантом будет земля с подходящим природным потенциалом возле Волоколамского шоссе;
• Инвестировать в участки с развитой инфраструктурой лучше рядом с Осташковским шоссе. Близость местных водохранилищ, яхт-клубов, горнолыжных трасс и доступность услуг позволяет проживать здесь постоянно;
• Покупка земли вдоль Дмитровского шоссе, где много открытых водоемов, для постройки дач — это очень выгодная инвестиция. Позже их можно выгодно сдавать в аренду.

Ну и, конечно, самым ликвидным, по-прежнему, является западное направление — Рублевка, Ильинка, Можайка — лучшие районы для загородного дома в Подмосковья, и будут всегда в цене. А вот восток Подмосковья лучше не стоит рассматривать для капиталовложений — здесь куча проблем, начиная от транспортной доступности и заканчивая экологией.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Мнения экспертов:

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
В настоящее время активизировался спрос на участки размером от 25 га на Новорижском и Минском шоссе. Это связано с тем, что эти направления являются наиболее ликвидными по Московской области. Тем не менее только около 15-20% инвесторов хотят приобретать эти участки, остальные же договариваются с землевладельцами и реализовывают на них проекты загородных комплексов.

Наибольшим спросом пользуются земли населенных пунктов с видом разрешенного использования земли под малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Это связано с тем, что спрос на таунхаусы и квартиры в МЖД растет, а спрос на участки — падает. Наиболее дальновидные землевладельцы сейчас занимаются переводом земель в МЖС, что при минимальных затратах и сроке в 3-6 месяцев позволяет поднять цену на участок на 20-30%.

Землевладельцы, желающие получить высокую доходность от реализации участка, отдают их под проекты строительства таунхаусов или квартирных домов, получая с застройщика от 15 до 20% построенных площадей, тем самым увеличив прибыль с участка по сравнению с прямой продажей до 50%.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
После кризиса оптовый сегмент сильно просел, и в первые послекризисные годы в нем практически не было сделок — не покупали не только частные инвесторы, но и застройщики, ни под жилищную застройку, ни под коммерческие или производственные объекты. Но в 2011 году сегмент оживился, что и навело нас на мысль предложить рынку именно такой продукт. Застройщикам, покупающим участки в Land Park, гарантирован рост капитализации, поскольку территории, которые включены в проект, объединены общей инженерной и досуговой инфраструктурой. По границе подведены дороги и коммуникации (электричество, газ, канализация), рядом расположены рестораны, торговые и спортивно-рекреационные объекты.

За счет того, что затраты на подведение коммуникаций к такому проекту оказываются ниже, чем в коттеджных поселках, а также за счет того, что наша компания как девелопер проекта не несет затрат на строительство внутрипоселковой инфраструктуры (этим впоследствии занимаются застройщики, которые приобретают земли в Land Park), участки обходятся покупателям — это могут быть как частные инвесторы, так и компании-застройщики — в два и более раза дешевле, чем в организованных коттеджных поселках аналогичной локации.

Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:
Земля — специфический объект недвижимости. Если посмотреть на его рынок в целом, то мы увидим, что более 80% процентов представлено землями сельскохозяйственного назначения. Если же брать незастроенные земельные участки, то доля таких земельных участков перевалит, по моим оценкам, за 90%.

Этому есть вполне логичное объяснение: просто сельхозугодий в нашей большой стране объективно больше. При этом исторически так сложилось, что (за исключением случаев катаклизмов, оставшихся в прошлом) именно города «съедают» деревни.

Потенциальным спекулятивным, а следовательно, и инвестиционным потенциалом обладают в большей степени именно земельные участки сельхозназначения, находящиеся в непосредственной близости к зоне «наступления города на деревню». А это сравнительно небольшое количество земли, расположенное, как правило, в непосредственной близости к динамично развивающимся городским агломерациям, которым некуда больше деваться, кроме как поглощать все новые близлежащие земли.

Учитывая, что количество таких агломераций у нас сравнительно невелико, я бы сказал, что в целом по России перспектива земельных спекуляций весьма ограничена.

Новости »

ВТБ в I квартале удвоил чистую прибыль

Рынок акций демонстрирует отрицательную динамику

Еженедельный прогноз на 19 — 25 апреля: валютный рынок

Сможет ли золото вернуться к уровню сопротивления 1800 на этой неделе?

Еженедельный прогноз на 19 — 25 апреля: золото, нефть, криптовалюты

Фьючерсы на фондовые индексы США снижаются после роста рынков до новых рекордов

Курс доллара снижается к мировым валютам на фоне падения доходности госбондов США

Мосбиржа сделала доступной покупку валюты от одного доллара или евро

Акционеры «Русагро» утвердили дивиденды за 2020 г. в размере $165,5 млн

Ухудшение пандемической обстановки в АТР несет риски для нефтяного рынка

Фондовые биржи Европы умеренно растут на глобальной склонности к рыночному риску

«Медведи» на рынке UST отступили

Цена фьючерса на палладий обновила исторический рекорд

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2020 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

Что лучше покупать?

Эксперты не рекомендуют в 2018-19 гг вкладываться в земли сельскохозяйственного назначения. Во-первых, потому, что они располагаются на достаточно большом расстоянии от автомагистралей федерального значения. Во-вторых, их невозможно перевести в земли другой категории. А желающих заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ) сегодня очень мало, несмотря на то, что государство выделяет средства на их поддержку.

Наибольшую прибыль можно ожидать от земель, расположенных в живописных местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Перепродать ее можно разными способами:

• Участок без подряда. В этом случае, покупатель занимается строительством сам, после согласования своего проекта с архитектурным отделом;
• Участки с подрядом. В этой ситуации покупатель приобретает участок, его дом возводит строительная компания по уже готовому, согласованному проекту. В этом тоже есть свои плюсы: поселок сдается целиком со всеми объектами инфраструктуры и отстраивается в едином архитектурном стиле;
• Инвестирование. Самый дорогой, но и самый выгодный вариант: застройщик ведет строительство и реализует участки и дома, а затем отдает вам часть прибыли.

Чтобы не быть голословным насчет инвестиций в землю в Московской области. Реальный пример — клиент купил земельный участок в 10 км от МКАД в 2008 году за 8500 долл за сотку. Спустя десять лет, этот же участок (без каких либо вложений и строительство) оценивается в 17.000 долл. за сотку. Получается, что, в среднем, сегодня чистая прибыль от инвестиций в покупку подмосковных земель составляет от 50 до 100% на вложенный капитал.

Таким образом, если вы не планируете заниматься строительством, и основной целью инвестиции будет перепродажа земли другому собственнику, то наибольший доход принесут земли, находящиеся в окрестностях мегаполиса, зонах отдыха, вблизи федеральных трасс. Основной горизонт инвестирования для получения наибольшей доходности — это 5-10 лет.

Выбор участка

Если вы не собираетесь строить свою собственную базу отдыха на 20-30 домов, то следует рассматривать участки в уже сформированных посёлках, где есть охрана и необходимая инфраструктура. Не обязательно газифицированных – для отопления небольшого дома под аренду достаточно электрических конвекторов.

При выборе участка, как и всей концепции вашего актива, необходимо придерживаться принципа как можно меньшего привлечения наёмного персонала, так как это основной «убийца» доходности объекта. В идеале участок следует выбирать с минимальным уходом. К примеру, лесной участок не потребует от вас еженедельной стрижки газона. Замысловатые ландшафтные дизайны с многоуровневыми клумбами, водными композициями и прочими изысками, что так греют душу и радуют глаз, для арендного бизнеса, увы, не подходят. Выбирая участок, следует отдать предпочтение тому варианту, где есть возможность строительства двух домов. С развитием бизнеса можно легко возвести второе жильё, и либо также сдавать его в аренду, либо использовать его для собственного проживания. Таким образом вы экономите как на участке, так и на коммуникациях для второго дома. И помните, участок должен быть расположен так, чтобы можно было добраться до него на такси, то есть не более чем в 1,5 часов пути от города. В Подмосковье наиболее интересное в плане арендного бизнеса направление – Новорижское, до 50 км от МКАД.

Способ №4. Инвестиции в загородную недвижимость

Чтобы выгодно вложить деньги в загородную недвижимость, при подборе объекта необходимо принимать во внимание следующие критерии:

1. Локация. Недвижимость будет считаться ликвидным активом при наличии развитой инфраструктуры и удобного расположения по отношению к транспортным узлам.
2. Этап строительства. Для входа в проект эксперты рекомендуют выбирать тот момент, когда дом уже готов, но окончательное строительство ещё не завершено (например, когда ещё не возведён забор или не подключены все коммуникации). Это позволит приобрести объект с дисконтом в 20-30%.
3. Природное окружение. Близость к лесу или водоёму станет весомым конкурентным преимуществом объекта, что позволит недвижимости всегда оставаться в цене.
4. Наличие требований к застройке коттеджного посёлка. Инвестиционная привлекательность недвижимости существенно возрастёт, если дом будет гармонировать с окружающей атмосферой. И, наоборот, если соседствующие постройки будут иметь совершенно разные стили, то это значительно ухудшит впечатление как от самого посёлка, так и от объекта. Чтобы этого не произошло, следует уточнить у продавца недвижимости, предусмотрена ли в данном населённом пункте единая концепция застройки.

Как и прочие объекты, загородную недвижимость можно использовать для сдачи в аренду или для последующей перепродажи с получением прибыли.

Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Рекомендуем выбрать одну из четырёх российских компаний этого направления.

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 руб. с средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика, управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Вы покупаете недвижимость, а управление ей с целью дальнейшей реализации берут на себя опытные управляющие. Компания предоставляет клиентам ежемесячную отчетность и полностью отвечает за внесенный капитал.

E3 Investment – долгосрочные и высокодоходные вклады в различные виды недвижимости. Компания предоставляет вкладчикам возможность начать с минимальных для рынка жилья вкладов (от 100 000 руб.). На сайте есть калькулятор, позволяющий сразу подсчитать возможные прибыли инвесторов. Вклады характеризуются высокой степенью надёжности – на каждый актив приходится 3 вида страхования.

Gordon Rock – международное агентство недвижимости. Полный комплекс услуг для инвесторов в коммерческую, гостиничную и жилую недвижимость за рубежом. Приобретение мини-отелей, кафе, ресторанов, гостиничных номеров, медицинских помещений и недвижимости для пенсионеров. Вклады в готовый бизнес в Великобритании, Германии, Испании, США. Консультации и семинары по выгодному инвестированию.

Смотрите полезное видео по теме вложений капитала в недвижимость.

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

new З стратегии заработка на дачных участках

Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Как покупать недвижимость дешево – советы начинающему инвестору

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» — людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Читайте развернутый материал по этой теме – «Инвестиции в строительство».

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.